46.3亿元！这是一个令北京房
地产界瞠目结舌的数据。从7月13日拿到销售许可证、正式开盘一周以来，
SOHO中国旗下的三里屯SOHO项目创造了一个销售奇迹。要知道，根据北京市建委的房地产交易网的统计，今年上半年整个北京的一手商品房平均每周的成交金额也不过35亿元！
7月19日，周六，位于北京工体北路南侧的三里屯SOHO售楼处仍然热闹非凡。巨大的楼盘模型前围拢了不少前来探问情况的投资客；而一张张洽谈桌旁也坐满了买房人，其中还有少许的外国人。在售楼处的后方，是一个被两人多高的巨幅广告板围起来的大坑，里面立着好几台脚手架，那幢正在销售的建筑从深深的大坑里“生长”出来，已经露出了地平面。
“这次开盘的情况之好甚至超出了我们自己的预期，我们一期开盘的面积占项目总面积的1/3，现在已经卖得差不多，只剩下一些零星的边边角角了。”销售经理杨天如这几天忙得不可开交，现在已经是一脸轻松。
这一周，三里屯SOHO的销售均价超过了4.9万元/平方米，46.3亿元的销售额也远远打破了SOHO中国之前在光华路SOHO开盘一周销售13亿元以及SOHO北京公馆一周销售5亿元的历史纪录。
还记得“百日剧变”吗？就在距离开盘不到四个月的3月21日，潘石屹提出了震惊业界的“百日剧变”，这位SOHO中国有限公司的董事长大肆唱空中国楼市，认为在沉重的债务和从紧的宏观政策影响下，一些资金链紧张的企业也许将无力回天，中国的房地产企业在未来的100天内需要调整。100天之后，潘石屹自己却以创纪录的销售业绩悄然完成了从“空头”到“多头”的转变！
这两者有什么关联？听起来是不是有一点“阴谋”的味道？
“我问了好几个开发商，他们都说暂时不开盘了，这个时候开盘不是找死吗，我说正好相反，这个时候开盘一定能卖得好，而且还有可能创造奇迹，你想想，如果你家里有个几千万元人民币，在这个时候你怎么办？这几千万元人民币放在银行里是负利率，放在股市上风险太大，换成美元更贬值，可以买点黄金保值，可是这东西不能吃、不能喝，最多在脖子上挂一个，所以在通胀率高、负利率的情况下，唯一的选择就是不动产，你想一想还有什么东西比这个选择更好？”潘石屹得意地说，“有这样想法的人太多了，那些矿老板、企业主们，经济不景气时，他把钱往哪里放？”
当然，前提条件是这个项目得是投资类型的，第一不受经济适用房、双限房的影响；第二地理位置要好，好地段的产品属于稀缺产品，经济低潮期价格也不会受太大的影响。三里屯SOHO项目就是这个类型。
号称“CBD的建设者”的潘石屹所有的地产项目都是这个类型。他为什么不唱空呢？
有的人只善于在牛市里发财，潘石屹更善于在熊市里发财。
缺地困扰
在潘石屹“唱空”的背后，还有更多的道道。
别的开发商在因为圈了太多地而不得不做“猪坚强”，熬着、撑着时，潘石屹却在为缺地犯愁，而且这已经让他焦虑了整整一年。
一年前的今天，潘石屹一方面正在为SOHO中国的香港上市做最后的准备，另外一方面也在为土地而发愁，他手里拿得出手的土地只有这个三里屯SOHO了，要不是2006年12月通过协议转让拿到这个建筑面积46.6万平方米的项目，SOHO中国几乎就要断顿了。
实际上，土地和上市这两件事情也在互相牵扯着。2002年，SOHO中国也曾经尝试在香港上市，最后却铩羽而归。归根结底，香港的投资者无法理解SOHO中国的这种“轻资产模式”：公司的每个楼盘都卖得不错，但是手里却没有多少土地储备，而且项目还全部集中在北京的CBD（中央商务区）。看看香港的那些房地产上市公司，无论是长江实业还是新鸿基，哪家不是拥有上千万平方米建筑面积的土地储备？于是，投资者给SOHO公司的估值非常之低，低得超出了SOHO中国大股东潘石屹和张欣的预期，第一次上市只好搁浅。
到了2007年，SOHO中国再次筹备上市，遇到的仍然是当年的老问题：SOHO现代城、建外SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都这几个老项目已经卖得差不多了，就剩一个三里屯SOHO了，下一步怎么办？投资人看着SOHO中国的招股说明书直摇头：2005年SOHO中国同时有几个项目开盘，实现营收38.4亿元，比2004年暴涨了65％；实现净利润8.64亿元，比2004年翻了一番。可是到了2006年，公司的几大项目都进入了收尾期，营收一下子就减少到了17.4亿元，比上一年缩水了一半以上，这样的公司谁敢投呀？
于是潘石屹又得口干舌燥地给投资者解释这个问题，他说虽然自己手里的地不多，但每块地却都是价值连城。“我说我储备1平方米前门的项目，跟其他开发商储备1平方米呼和浩特或者包头的项目是不一样的；甚至同样是在北京，怀柔的1平方米和二环里面的1平方米也是不一样的，我每平方米创造的利润要超过它的10倍、20倍。做开发商的秘诀，就是地段，一定要看地段，不能看量。”
即使是这样，为了上市，潘石屹也不得不做出一些妥协。在SOHO中国的《招股说明书》中，赫然列着“天安门南（前门）”项目。这个被称为“天街”的项目位于北京最为知名的前门大街，离市中心的天安门广场仅仅只有一步之遥。很多投资者都非常看好这个项目，认为它会给SOHO中国带来巨大的收益。而实际上直到现在，这个项目中的33块地块（一共16.5万平方米建筑面积）仍然属于北京天街公司，这是北京丹石（潘石屹私人控制的公司）与北京市崇文区成立的合资公司，北京丹石占有49％的股份。“天街”项目的另外11块地块（合计19.5万平方米建筑面积）则必须通过公开招标才能决定谁是开发商。因此，从法律意义上来说，这两块地都还不是SOHO中国的资产，只不过潘石屹承诺会在适当时候将他们注入SOHO中国而已。为了上市的需要，潘石屹也不得不这么做。
对于潘石屹和SOHO中国来说，这次真的是非常幸运，他们赶上了上市高潮的尾巴。碧桂园在去年4月上市之后的狂热气氛虽然已经开始消退，但是还留有余味；况且，当时国内房地产行业正处在歌舞升平的最高潮；加上美联储降息的利好，SOHO中国的上市时机不能再好了。最后，SOHO中国IPO（首次发行上市）的机构认购率高达95％，而公开招股方面则有57万香港股民参与认购，超额认购高达169倍。SOHO中国顺利地从股票市场上拿回了19亿美元，加上当时手上原有的现金，SOHO中国一下子变成了坐拥150亿元现金的大富翁。
当然，无论是在上市前还是上市后，缺地的压力一直都在困扰着潘石屹。在此期间，SOHO中国制定了一个全国扩张的战略，初步圈定了北京、上海、深圳、天津、长沙、大连、重庆7座城市作为未来发展的重点，潘石屹也像当时大多数的开发商一样，忙着在全国各地四处找地。他曾经跟着任志强到了长沙。来到了湘江边上，任志强指着前方对他说，你看，那就是橘子洲头；又指着江边的一块地说，我们一起做吧。
潘石屹没有吭声，此时的他感到非常困惑。就在几个月前，长沙楼市竟然出现了全国的“地王”——北辰实业和北京城开以92亿元的天价拿到了长沙新河三角洲地块，这个价格竟然比底价高出了45.6亿元！这个地块的规划建筑面积为380万平方米，折合楼面均价高达2421元/平方米。而就在两年前，同样地段的地价折合楼面价才不过400元/平方米，一年前，同样地段的商品房销售价格也不到3000元/平方米。
他隐隐觉得这里有些不对劲了。“面粉的价格比面包还贵了”，当时长沙拍卖地的楼面价已经快赶上它周围的商品房的价格。这还只是土地的成本，再加上建安成本、管理费，肯定要大大超出了，这怎么可能呢？从那个时候开始，潘石屹认为房地产市场的泡沫已经比较明显了。
全国看了一圈之后，潘石屹对除了北京、上海之外的其他城市都不满意，他对城市和地段异常的挑剔。当年他离开万通自立门户的时候，就曾经在晚上开着车在北京市区里四处乱逛，结果发现西边几乎没有一丝灯光而东边尤其是CBD地区可谓灯火通明，于是下定决心在CBD地区落户。如今，SOHO中国的开发量几乎占到了北京CBD总体开发量的40％；当然，CBD也给SOHO中国带来了滚滚财源。
趁火打劫
到了2007年年底，楼市虽然还谈不上崩盘，却早已是危机四伏。在过去一年里，基于对未来的盲目乐观，开发商们透支自己的未来拼命圈地，以为还能够继续一夜暴富，却没想到自己离死亡越来越近了。突然到来的宏观调控使得开发商们再也不可能轻易从外部获得资金，而消费者持币观望也使得楼盘销不动了。这个时候，大家普遍手头有点紧。
也只有到了这个时候，手里拿着150亿元现金的潘石屹发现自己突然成了这次调整最大的受益者。在寒冬来临的时候，穿着羊皮袄的人最有可能渡过难关。
SOHO中国顺势修改了上市之前制定的扩张战略，决定将战线缩小到北京和上海两个城市；而在这两个城市也继续收缩，仍然选择在城市最为繁华的地段做项目。
在市道不好的时刻，潘石屹开始扮演“趁火打劫”的角色。
去年11月，SOHO中国在上市后仅仅一个月的时间，就以24.4亿元的代价收购了两个新项目，并分别更名为“光华路SOHO 2”和“SOHO北京公馆”。其中，光华路SOHO 2位于建国门外地区，是北京公认的繁华地带；SOHO北京公馆则位于燕莎商圈，京城大厦正对面，全部为高档公寓。这两个项目都是从任志强的华远集团手中收购过来的，被潘石屹称为用“鸡蛋”换了“高级粮票”。这个时候，他可以从老朋友任志强那里逢低吸纳了。
但是，这两个项目实在太小了，满足不了潘石屹的胃口。于是，从今年3月份开始，潘石屹一边不停地鼓吹自己的“百日剧变”理论，一边在北京四处寻找猎物。猎人终于出手了。5月底，SOHO中国宣布以22亿元收购负债累累、难以为继的北京凯恒房地产有限公司的所有权益，并承担该公司总共33亿元债务，从而将位于北京朝阳门立交桥西南角的大型商住项目凯恒中心纳入旗下，并将其更名为朝阳门SOHO.潘石屹对这次收购的价格非常满意，他透露这个价格比起他一年前的预期价格要低将近10亿元。而且，虽然外界一直传说国美地产、澳门赌王何鸿燊等都对这个项目感兴趣，但是实际出价并进入谈判程序的只有SOHO中国一家。也许是由于房地产行业严峻的市场形势使得其他买家犹豫而不敢出手，最后让SOHO中国捡了个便宜。
在收购了凯恒之后，SOHO中国手里仍然有100亿元以上的现金，即使收购前门的“天街”项目要花掉50多亿元，还会剩下至少50亿元的现金，况且三里屯SOHO火爆开盘后还会产生几十亿元的销售收入和现金。
